成品房時(shí)代將會(huì )對暖通行業(yè)整體的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，這種影響是顛覆性和革命性的，受此影響暖通行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，我們面臨的有挑戰更有機遇……

 

1

這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代

 

成品房時(shí)代帶給我們從未有過(guò)的壓力，同時(shí)也帶來(lái)從未有過(guò)的機遇，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，都將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響?？傮w來(lái)看，目前行業(yè)所面臨的困境和問(wèn)題表現為：
 

 

“寒夜”漫漫中如何度過(guò)困境？是轉型還是堅守？這是業(yè)內同仁都在探討的問(wèn)題。

 

但是上述問(wèn)題都是特定時(shí)期的一些表象，并不是根本問(wèn)題，真正的問(wèn)題是這些表象問(wèn)題背后的根基的改變，這是我們無(wú)法左右的，所帶來(lái)的影響也一定是巨大的。

 

鄭州博容節能科技有限公司董事長(cháng)  申國強

 

對于成品房時(shí)代到底會(huì )帶來(lái)哪些影響？鄭州博容節能科技有限公司董事長(cháng)申國強基于近兩年參與河南省成品房相關(guān)政策規范制定工作中的一些體會(huì )和思考，作以分享，希望能拋磚引玉引起行業(yè)更多的相關(guān)思考。

 

2

勢大于事，站在歷史角度觀(guān)察發(fā)展趨勢

 

任何企業(yè)只能順勢而為，而難以左右大勢，因此對于新時(shí)代帶來(lái)的影響，我認為勢大于事：行業(yè)如何發(fā)展將受到時(shí)代大勢的影響，因此我主要以宏觀(guān)角度來(lái)展開(kāi)探討，嘗試站在歷史背景下來(lái)思考行業(yè)，并站在行業(yè)發(fā)展的背景下思考未來(lái)。

 

前文簡(jiǎn)要分析了目前的行業(yè)困境，而造成這種情況的原因肯定有內因存在，暖通行業(yè)發(fā)展了幾十年，但到今天行業(yè)仍舊處于非常初級的階段，具體表現為：

 

 

這些現象表明，目前暖通行業(yè)本身就是一個(gè)不成熟的行業(yè)，繼續發(fā)展必然需要經(jīng)歷洗牌和重塑過(guò)程。

 

為什么市場(chǎng)上已經(jīng)有這么多的暖通公司，還會(huì )不斷有新的企業(yè)涌入進(jìn)來(lái)？我們不妨來(lái)看一組數據：2018年中國商品房新建面積為17億m2，銷(xiāo)售體量達14.9萬(wàn)億元，統計數據為1950萬(wàn)戶(hù)，小產(chǎn)權房、農村住房至少是它的三倍。正是這么大的體量建筑，支撐了越來(lái)越多的暖通企業(yè)涌入市場(chǎng)。

 

其實(shí)只有體量是不夠的，市場(chǎng)上形成“暖通企業(yè)數量多如牛毛，但是真正能夠做大的寥寥無(wú)幾”的局面，還有一個(gè)重要推手就是毛坯房政策。該政策讓每個(gè)業(yè)主都成為買(mǎi)家，每年數千萬(wàn)買(mǎi)家多樣性的選擇支撐了數量眾多的暖通公司，也導致難有大型暖通公司成長(cháng)。而成品房時(shí)代的到來(lái)改變的正是這個(gè)基礎。

 

我們該如何判斷行業(yè)轉折點(diǎn)？前段時(shí)間我聽(tīng)到這樣一種說(shuō)法：“如果一個(gè)行業(yè)的某個(gè)關(guān)鍵要素惡化了十倍以上，這個(gè)行業(yè)一定是調頭向下的。”而眼下我們行業(yè)最關(guān)鍵的要素，它的改變已不止十倍！客戶(hù)會(huì )千倍萬(wàn)倍的集中，客戶(hù)要求的服務(wù)能力、資金實(shí)力千倍萬(wàn)倍的增加，還有什么比這個(gè)對行業(yè)影響更大呢？

 

3

成品房是什么？

 

何謂成品房？2002年住建部在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細則》中對其作出的定義為：

住宅全裝修是指在住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢。其中，給水排水、燃氣供應、通風(fēng)與采暖空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位，廚房、衛生間等基本配套設備部品完備，使住宅具備基本使用功能。

 

從中我們要考慮，成品房時(shí)代所有設備全部安裝到位，交房之后和我們還有什么關(guān)系？

 

同時(shí)，需要區分一個(gè)概念，成品房不等于精裝房，不是簡(jiǎn)單的毛坯+裝修。真正的成品房應該具有兩個(gè)特點(diǎn)，即一體化和產(chǎn)業(yè)化，這也是成品房未來(lái)的發(fā)展方向。一體化指一體化設計、一體化施工、一體化服務(wù)等。這時(shí)候需要注意，一所房子內裝設計、產(chǎn)品選擇在設計階段就已經(jīng)確定了，不會(huì )等蓋成之后再行招標，所以傳統承接工程的方式已難以為繼。

 

成品房必然帶來(lái)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求實(shí)現工廠(chǎng)化制造、標準化設計、裝配化施工等。這就意味著(zhù)行業(yè)里現在所流行的產(chǎn)品、工藝、工坊，可能無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)的要求。

 

此外，在成品房之后，還有裝配式建筑，這對我們行業(yè)的影響會(huì )更大，有這么一個(gè)說(shuō)法形容：像造汽車(chē)一樣造房子，像做設備一樣做暖通。等裝配式來(lái)襲，采暖系統不再是一個(gè)孤立的系統，而會(huì )關(guān)系到整套房子。

 

受這些因素沖擊，將會(huì )帶來(lái)如下情況：

 

 

 

暖通及舒適家居行業(yè)總體體量很大，但這么多年來(lái)規模為何依舊很??？原因是真正的大鱷根本看不上，因為這一行門(mén)檻太低，競爭者太多。而等到成品房改變行業(yè)情況，部分公司可以做到幾百億甚至幾千億規模的時(shí)候，大鱷們便會(huì )陸續涌入，到時(shí)候我們面臨的競爭對手會(huì )更具挑戰。

 

4

成品房時(shí)代真的會(huì )來(lái)臨么？

 

在分析某個(gè)行業(yè)具體情況的時(shí)候，需要將它放到特定的時(shí)代背景中，從而判斷這是必由之路，還是權宜之計。

 

首先，縱觀(guān)中國市場(chǎng)，對老百姓而言很多人是住不起房子的。而縱觀(guān)國際市場(chǎng)，合理的住房購買(mǎi)年限為3～6年，這就意味著(zhù)消費者以3～6年的家庭收入就能買(mǎi)得起房，發(fā)展中國家可以擴展到6～9年。然而，對應到中國市場(chǎng)的情況通過(guò)下表可以發(fā)現，深圳需要34.2年，三亞需要29.8年。這便意味著(zhù)，中國的房地產(chǎn)情況已經(jīng)到了普通家庭短時(shí)間內根本難以購買(mǎi)住房，甚至影響到國家安定。

 

 

第二，毛坯房帶來(lái)的環(huán)境壓力十分巨大。據查，一套100m2的住房，大約產(chǎn)生2～4噸建筑垃圾，全國每年的建筑垃圾大概為15.5億～24億噸。如今，上海已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行垃圾分類(lèi)，就是為了避免垃圾圍城。

 

 

另外，還有一個(gè)問(wèn)題無(wú)法避免，即勞動(dòng)力缺失。
 

 

 

可以發(fā)現，中國的勞動(dòng)力從2002年就開(kāi)始下降，19～22歲的勞動(dòng)力也從2009年后劇減。這便意味著(zhù)如今支撐我們行業(yè)的暖通工人，未來(lái)可能都找不到了。如果行業(yè)不做調整，將來(lái)這個(gè)行業(yè)也無(wú)“人”可干。由此得出結論，即成品房是時(shí)代的要求，我們已沒(méi)有退路。

 

5

房地產(chǎn)行業(yè)的轉折是背后根源

 

自1978年改革開(kāi)放，允許私人建房以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了兩大轉折點(diǎn)，一是1997年的金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)作為救命稻草強勢崛起。二是2008年的金融危機?；仡^看，前二十年是培育期，后二十年是發(fā)展期。

 

經(jīng)過(guò)這四十年，中國從原來(lái)沒(méi)有商品房，發(fā)展到現今6.5萬(wàn)億美元房地產(chǎn)市值規模，甚至大于美國+歐洲所有房地產(chǎn)的產(chǎn)值。

 

 

 

此外，近些年政府一直密集出臺相關(guān)政策，1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》明確三個(gè)階段：

①1999～2005年為探索階段，普及理念。

②2006～2013年為發(fā)展階段，開(kāi)始試點(diǎn)。

③2013年后為推進(jìn)階段，政策鼓勵。

 

2016年以來(lái)，各地政策出臺更加密集，全裝修與成品房取代毛坯房、清水房已是大勢所趨，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了成品房的大時(shí)代。

 

 

 

6

暖通及舒適家居行業(yè)的未來(lái)

 

1、成品房對暖通及舒適家居行業(yè)帶來(lái)哪些變化？

       ①市場(chǎng)仍在，有效需求總量并沒(méi)減少。

②客戶(hù)不再零散分布，毛坯房客戶(hù)轉移到開(kāi)發(fā)商手中。

③產(chǎn)品選擇在設計階段就已完成。

④傳統工程招標改變。

⑤開(kāi)發(fā)商對成品住宅負責，全過(guò)程服務(wù)。

⑥產(chǎn)品研發(fā)的新思路、新理念。

⑦產(chǎn)品選擇的集中和替代性。

 

2、會(huì )有什么影響？

①原有零售新裝市場(chǎng)基本消失。

②客戶(hù)集中在少量的大客戶(hù)手里，大量暖通公司消失或者轉型。

③逐漸有大鱷級企業(yè)出現。

④廠(chǎng)家會(huì )有一輪劇烈洗牌。

⑤贏(yíng)家不一定是傳統的企業(yè)，可能是“打劫的”。

⑥行業(yè)的規則、參與者將會(huì )有重大調整。

⑦固守原有思維模式者必將被淘汰。

 

 

3、面對這個(gè)情況我們怎么往前走？

①往高走，專(zhuān)注高端用戶(hù)系統服務(wù)，把握別墅、會(huì )所等的市場(chǎng)空間。

②往上走，實(shí)力雄厚的可以在設計階段、標準階段參與進(jìn)去，制定新規則成為新玩家。

③往下走，成為專(zhuān)業(yè)售后維保服務(wù)商。未來(lái)大量暖通公司“死”掉后，會(huì )有大量存量的售后，專(zhuān)注維保領(lǐng)域也能形成巨頭公司。

④往前走，創(chuàng )新力強的可以針對成品房和裝配式研發(fā)創(chuàng )新。

⑤往后走，專(zhuān)注老用戶(hù)暖通升級方案。

⑥一起走，當發(fā)現單打獨斗力量不夠的時(shí)候，匯入“大海”融為一體。

⑦轉身走，脫離苦海再找藍海。

 

總之，暖通及舒適家居行業(yè)的需求沒(méi)有消失，未來(lái)還會(huì )有更多客戶(hù)，且客戶(hù)的要求會(huì )更高。行業(yè)的巨大變化意味著(zhù)巨大的機會(huì )，但這些機會(huì )是為有準備的人準備的，望業(yè)內人士共勉。